北京大学EMBA学位班告诉你长期看人口对房地产的因素

人口对房价有作用吗？答案是显然的，价格是供需决定的。在研究人口结构和产业转移升级对房地产价格变动的影响文献中,多数学者仅从人口结构单方面考察其对房地产价格的影响,亦或是仅从产业转移升级单方面考察其对房地产价格的影响,没有考虑人口结构和产业升级之间可能也存在某种交互关系,即可能存在人口结构、产业升级和房地产价格之间中介效应；

我们知道改革开放三十年，我们依靠廉价的劳动力，大量的低成本人口，加入了全球的分工体系之中，实现了经济的腾飞，其实这与当年亚洲四小龙承接了发达国家的制造业也是一样的，但是随着东部经济发展，劳动力成本不断上升，东部的劳动密集型产业其实是不断内迁的，大量劳动力密集型产业开始往中西部发展，人们开始选择就近就业，所以我们可以看到这几年东部招工招不到，最近几年甚至过年的农民工返乡的新闻都开始变得不那么多了。

其次是东部经济已经接近发达国家的行列，大城市必然带来的是人口增长减缓。

由此我的第一个观点：未来东部的城市人口增长是乏力的。

接下来我们要看的是人口变化和人口数量，我们从统计局获取数据，在人口方面我相信用这份数据还是比较准确的。

城乡人口变化

从人口变化我们可以看出，最近10年，我国的城镇化已经完成了百分之60以上，对此小编有如下看法：

1.中国的城市化率不会比发达国家更高，而应该是低一些的。原因很简单，中国的农业是以精耕细作构成的农业人口，而以美国为例，是以大型农场构成现代化农业，所以我认为我们的城市化率达到70以上（发达国家在80）就已经完成了城市化。

2.看现状，目前我们大多数是儿孙进城，老人留守农村，对老人来说进城不进城的不重要，而城镇人口每增加一人必然意味着一个家庭已经完成了城市化，这也是对观点1的佐证，即便以后我们也大规模农场化，也不会使得大量老年的农业人口进城。

　　由此我的第二个观点：城市化的黄金时代结束了。

人口增长

从人口增长率来说，自95年后，人口的增长量比80年代少了接近8个点，意味着85-95年代的人口起码比95-05年少了7000万。而以90年的人来说也即将年满30，这一批人该买房子的已经买了，没买的想在一线和强二线城市买已经基本不现实了，不是他们不买，而是买不起！

由此我的第三个观点：未来一线二线的二手房市场是以改善性需求为主。

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